5月10日，由瑞思不动产金融研究院、中国建设银行、中国国际工程咨询有限公司主办，中国建设银行广东省分行、越秀集团、广州交投集团协办的大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会在广州成功举办。

　　广东省发展和改革委员会副主任、省大湾区办常务副主任朱伟，广东证监局副局长王文哲，中国国际工程咨询有限公司党委书记、董事长、总经理苟护生，住房和城乡建设部房地产市场监管司原司长、中国房地产业协会名誉副会长张其光，北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥，瑞思不动产金融研究院副理事长、中国建设银行原监事王毅，中国建设银行广东省分行副行长邓波，深圳证券交易所债券业务中心副主任阙紫康，上海证券交易所债券业务中心副总监贺锐骁，广州越秀集团股份有限公司首席资本运营官李锋，广州交通投资集团有限公司总经理胡志桥等嘉宾出席研讨会。此外，原始权益人、投资机构、学术机构、中介服务机构等单位代表共400余位嘉宾参加会议。

　　研讨会开幕致辞环节，广东省发展改革委副主任、省大湾区办常务副主任朱伟表示，REITs是基础设施投融资机制的重大创新，对盘活存量资产、扩大有效投资、拓宽社会资本投融资渠道、降低实体经济杠杆水平等都具有重要意义。粤港澳大湾区是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，拥有得天独厚的区位优势和成熟的金融市场，完全具备形成REITs万亿级市场中心的基础条件。广东是基础设施大省，在交通能源、生态环保、仓储物流、产业园区等领域形成了大量的优质资产，通过REITs等方式盘活，可以实现存量资产和新增投资的良性循环。展望未来，大湾区REITs产业潜力巨大、前景广阔。

　　中国国际工程咨询有限公司党委书记、董事长、总经理苟护生表示，中咨公司深度参与了基础设施REITs的政策研究，承担了目前上市36单REITs中的29单项目评估，以及首批4单REITs扩募项目评估工作。他认为，如何发挥公募REITs的独特价值、支持共建“一带一路”是REITs高质量发展的重大命题。他就REITs对接“一带一路”的探索路径，谈了四点设想：一是发挥REITs市场融资机制，促进“一带一路”基础设施互联互通；二是夯实“一带一路”REITs资产定价机制，建立项目资产估值体系；三是完善REITs信息披露机制，调动沿线国家参与“一带一路”项目建设和盘活的积极性；四是提升境外资产运营管理能力，推动“一带一路”项目高质量投资。

　　住房和城乡建设部房地产市场监管司原司长、中国房地产业协会名誉副会长张其光

　　住房和城乡建设部房地产市场监管司原司长、中国房地产业协会名誉副会长张其光表示，中国REITs启航3年以来，产品数量与募集资金持续增加，配套机制体制不断完善，取得的成绩有目共睹。在此基础上，REITs在资产范围、资产估值、交易价格、运营管理、税收政策等方面还存在探索和优化空间。他建议扩展REITs作用和使命，探索REITs配合消化存量房产、优化增量住房相结合的可能性；简化REITs交易架构，降低交易成本；建议扩大REITs基础设施资产投资范围，将集中式长租公寓和养老住房纳入REITs资产范围；稳步提高REITs估值水平，早日明确土地使用权续期问题等影响估值的重要因素。

　　美国国家REITs协会（Nareit）首席执行官Steven Wechsler分享了REITs的全球发展情况及其在经济增长中的作用。他认为，随着经济的不断发展，REITs持续助力能促进现代经济发展的不动产开发和运营，并始终处于前沿地位；美国将REITs视作一种不可或缺的资源，鼓励市场化机制和原则，拓宽不动产配置范围，有效引导资本进入不动产领域。此外，在不动产企业经营过程中，增强资产遭遇风险时的韧性具有无可比拟的重要性。

　　在主旨演讲环节，北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥以“完善扩募安排，做大、做强REITs市场”为题发表主旨演讲。他认为，扩募资产类型应有利于价值创造，在进行选择时要全面考虑协同效应、规模经济、风险分散、产业链战略需要、投资者结构等因素；扩募方案应有利于加强与长期投资者的互信，方案需要考虑给予老股东（“中小投资者”）一定程度的优先权；扩募资产审慎定价，应以市场价格为锚，综合考虑市场法、收入法估值定价结果，权衡投资人、原始权益人利益，不断完善估值定价方式。

　　深圳证券交易所债券业务中心副主任阙紫康表示，经过4年时间，中国REITs探索出了一条既借鉴成熟市场经验，又符合国情的发展之路。一是打通了投资者循环渠道，更好地服务实体经济；二是逐步拓宽试点资产类型，更好地引导金融资源流向国家战略关注重点领域；三是初步构建了一套完整的制度框架，完善了规则体系；四是开拓了新的投资渠道，满足了投资者的需要。深交所积极服务、深耕大湾区REITs市场，将继续推进多层次REITs市场建设，积极探索构建Pre-REITs、私募REITs、公募REITs协同发展的多层次REITs市场，为更多类型不动产提供全生命周期的服务。

　　广州越秀集团股份有限公司首席资本运营官李锋表示，REITs对于不动产经营企业具有难以替代的作用和价值。越秀集团将继续深耕REITs领域，推动地产和交通等不动产业务与REITs的融合向纵深发展。一是拓展REITs品类，积极推进发行保障性租赁住房REITs；二是适时推动扩募，丰富已上市REITs资产组合；三是开展多层次REITs产品体系建设，积极探索发行私募REITs。此外他还建议，进一步优化治理机制，在资产管理方面赋予产业方更多参与空间；进一步放宽REITs募集资金用途，允许更高比例的募集资金用于存量项目收购；按照“税收中性”原则，进一步出台REITs税收配套政策的细化规则；合理提高REITs杠杆率上限，推动REITs充分利用债务融资购入新项目。

　　广州交通投资集团有限公司总经理胡志桥介绍了公司在盘活存量、发展REITs方面的实践与探索。2021年，广州交投集团成功发行了广州广河REIT，募集资金规模达91.14亿元，成为首批试点项目中规模最大的项目。近一年来，公司在REITs领域的工作主要围绕打造三个“一流”展开：一是建立国内一流的盘活存量资产工作机制，二是培育国内一流的基础设施产业发展基金，三是打造国内一流的REITs产业发展生态。广州交投集团将持续服务于广州市存量资产盘活、投融资机制创新大局，为广州市高质量发展贡献力量。

　　太保资本副总经理、太保不动产总经理高小羊认为，货币政策保持适度宽松、降息降准预期渐强，为基础设施投资创造了良好的宏观环境；公募REITs对基础设施类不动产发展形成战略牵引，随着REITs生态逐步建立，未来将更好赋能基础设施类不动产市场高质量发展；典型赛道迎来长期发展机遇，物流仓储、产业园区、长租公寓、新能源电站及数据中心等赛道的基本面长期向好；多层次REITs生态的培育是完善是REITs市场长期发展的基础，也是战略牵引基础设施类不动产高质量发展的关键。展望未来，供应端尤其是土地一级市场将逐步回归理性，机构投资人对具备稳健收益特征的基础设施类不动产存在长期配置需求。

　　欧洲REITs协会（EPRA）首席执行官Dominique Moerenhout表示，自REITs在欧洲推广以来，市场规模和投资者基础均显著增长，成为资本市场中不可或缺的一部分。在全球宏观经济承压、风险上升的背景下，REITs的表现依然良好，但许多投资者采取了观望态度，REITs市场处于低估状态，预计2024～2025年市场会迎来复苏，目前资金方正在寻求困境资产收购机会。他认为，需要继续教育和说服全球投资者理解并利用REITs的优势，未来几年，REITs将在全球不动产市场中发挥更大的作用。

　　亚太不动产协会（APREA）首席执行官Sigrid Zialcita对亚太地区REITs市场的表现和趋势进行分享。她认为，亚太地区REITs市场在经历挑战性的阶段后，预计于2024年迎来回升；政策支持在REITs成长中非常重要，比如不动产私募投资基金试点的启动和相关政策的发布，为REITs的发展提供了新的动力。

　　新加坡交易所北京代表处首席代表魏浩宇分享了新加坡REITs市场建设经验以及同中国的联动发展。新交所REITs市场的优势在于多元化的资产类别和有效的税收框架，吸引了包括中国在内的多个国家和地区的资产与资金。在REITs方面，新交所一直积极利用REITs产品助力中国企业充分利用境内外资本市场，实现“一带一路”资产的高效利用和资本化。未来，新交所REITs市场将继续作为中新经济合作的重要平台，为新加坡和中国的经济发展注入新动力。

　　建信基金管理有限责任公司副总裁张力铮表示，粤港澳大湾区近年来高速发展，为REITs业务提供了坚实基础。中国证监会推出的一系列措施，包括将REITs纳入沪深港通，不仅扩大了投资标的范围，也促进了不动产市场与资本市场的联动。自REITs试点开始，建设银行就在总行层面打造了“建基立业”综合金融服务品牌，现已探索出一套商业银行参与公募REITs业务的综合模式。未来，建信基金将进一步扩大在广东省、粤港澳大湾区业务的合作深度和广度，挖掘更多样化的资产类型。

　　野村证券高级董事总经理、投资银行产品负责人村上朋久从20多年前日本REITs市场启动、发展、遇到的挑战以及如何克服挑战等角度，深度介绍了日本REITs市场的发展历程、相关制度、投资主体的完善、政府和社会资本合作助力市场平稳发展、市场整体规范性的重要性等内容。他表示，基础设施类不动产长期发展受到宏观环境和政策影响，日本REITs市场在全球金融危机期间得到了政府和社会资本的及时支持，有效避免了市场的过度反应。

　　此外，会议还设置了三个主题对话环节。“基础设施REITs市场建设与机制创新”主题对话由中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬主持，深圳证券交易所债券业务中心REITs工作组负责人尚凯东、深圳市安居创新私募股权投资基金管理有限公司副总经理徐普新、中国路桥工程有限责任公司投资运营事业部总经理李佳昕、MSCI董事总经理兼中国研究全球主管魏震围绕REITs市场建设、REITs对企业战略转型的促进、私募基金在多层次REITs市场的作用、境外资产运营管理、REITs指数设计等话题进行了讨论。

　　“多层次REITs工具应用与高质量发展”主题对话由瑞思不动产金融研究院副理事长何亮宇主持，上海证券交易所债券业务中心REITs组组长王长辉、北京能源国际控股有限公司副总裁刘东升、中国国新资产管理有限公司总会计师任明、国寿资本投资有限公司公募REITs业务负责人李子卜围绕如何推进REITs市场高质量发展、市场新品种——持有型ABS、Pre-REITs的投资策略、多层次REITs市场发展展望等话题进行了讨论。

　　“REITs市场投资价值与可持续发展”主题对话由瑞思不动产金融研究院院长朱元伟主持，GRESB（全球不动产可持续发展评级体系）中国首席代表邓耀华、嘉民集团中国区副董事总经理林麟、华金证券股份有限公司副总裁华一、中意资产管理有限责任公司总经理助理陈伍斌围绕REITs的ESG评级体系、REITs助力资管效率提升、促进各类资金顺畅参与REITs市场、REITs长期增长的潜在领域等方面进行了讨论。